在日本投資到底該買公寓、戶建、塔樓還是整棟大樓？

Another Life
2024年6月2日
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日本有很多不同的房產種類，一般投資者最常購買的包括公寓、戶建、塔樓以及整棟大樓，那到底應該如何選購，當中的價格、回報、升幅的差別又如何呢？

本文會以大阪的物件作分析參考，因為日本自從2018年有了民宿新法之後，大阪成為了極少數可以全年365天合法經營民宿的地方（其他地方只可經營180天），這意味大阪的物件相比其他地方更有價值，因為除了可以長期出租之外，也可以短期出租，賺取更高的租金回報。

二手長租公寓（最平選項）

二手公寓是成本最低的選擇，1000萬日圓左右也可以入手市中心地段，但當然空間只有20平方米左右的開放式，樓齡也起碼2-30年或以上，一般租金回報4-6%，不過另外也需交付管理費及維修基金等雜費。

但要注意的是，市場上大部分的二手公寓是沒資格領取民宿牌照的，也就是說只能長期出租了。日本的租客一般會住很多年，所以回報非常穩定，但由於不能夠隨便加租或趕走租客，所以租金也不會有太大的上調空間。

新樓民宿公寓（最高性價比）

自從2018年有了民宿新法之後，大阪開始有根據法案而興建且拎有牌照的民宿大樓，大樓裡的公寓既可以做民宿，也可以長期出租，彈性極大。

現時市場上最平的新樓民宿公寓是「 RTi 天王寺」，25平方米，只1年樓齡，售價2440萬起，租金回報6%，已於各大訂房平台上架，有管理公司統一營運。

民宿的另外一個好處是，租金可以根據市場環境調整，未來大阪有世博、賭場、中華街等等大型項目，短期住宿需求也將會越來越大，租金回報也自然會越來越高。

影片是「RTi天王寺」民宿大廈的介紹

戶建（回報高）

戶建即是連土地業權的獨立屋，位置比較好或樓齡比較新的話，一般都要3-4000萬日圓起。回報方面，長租可達5-7%，用來做民宿更會得到更高回報，但有額外成本，需加造防火設施及申請牌照，也需給管理公司服務費。

塔樓（非常保值）

塔樓的英文是Tower Mansion，即是有大堂、保安、會所等設施的高樓層豪宅，對於日本人來說，是身份地位的象徵。由於塔樓擁有最高防震標準，所以最是保值。大阪北區的塔樓升幅最快，平均每年超過5-10%的增長，如果是大約100平方米的二手，售價起碼1億日圓，新樓更要2億日圓或以上，長租回報3-4%左右，不會用作民宿出租。